Nuestra promesa de hoy es que encuentres en esta entrada toda la información que necesites sobre el contrato de arrendamiento en Ecuador. Su definición, atributos, a quién obliga, sus tipos, extinción, entre otros aspectos de interés para cualquier ciudadano en ese país. Conoce las causas que determinan la culminación de este acuerdo, sus consecuencias y mucho más aquí.
Contrato de arrendamiento en Ecuador: lo que debes saber
El tratamiento otorgado al contrato de arrendamiento en Ecuador tiene tanta relevancia como pudiera tener el de compraventa, debido a la frecuencia de su uso. Asimismo, en vista de su amplia extensión también amerita un conocimiento más profundo como herramienta jurídica que sujeta a las partes a ciertas obligaciones.
Este instrumento merece igual atención debido a lo diverso de sus aplicaciones y modalidades surgidas a lo largo de la historia. Aunque también se debe agregar que producto que tal diversidad de uso en los últimos tiempos, se dificulta en cierto modo precisar en qué consiste exactamente.
De hecho, en este país dentro de los diversos compromisos legales existentes, el contrato de arrendamiento en Ecuador representa uno de los más habituales. Siendo normal por tanto, que sean numerosos los ciudadanos ecuatorianos que deseen documentarse sobre su funcionamiento.
Conocer cómo funciona este instrumento legal es importante para las partes actuantes, bien sea del lado del arrendatario o inquilino o del arrendador o propietario, salvo que se disponga de la asistencia legal de un abogado.
Sin embargo este servicio de asesoría no siempre lo puede pagar el ciudadano ecuatoriano común. Siendo crucial entonces tomar las previsiones y aprender sus aspectos básicos, como puede ser determinar cuándo ocurre la terminación del contrato de arrendamiento en Ecuador.
En este sentido, se debe tener presente que a través de un contrato de arrendamiento en Ecuador, la tenencia o servicio relacionado con el acuerdo legal, no se traspasa al otro. Lo cual quiere decir, que no deja de ser propiedad del arrendador, sino que cede per se, para el uso del arrendatario; lo cual a su vez, no representa un beneficio para la parte contratante, es decir, ningún derecho real susceptible de hipoteca o venta.
De tal forma que el inquilino, jamás le asistirá el derecho de vender, hipotecar o traspasar la propiedad objeto del contrato, dado que la propiedad no le pertenece. No obstante, también al propietario le asisten algunos deberes para con el inquilino que se deberán cumplir y respetar cabalmente.
Se debe recordar igualmente, que lo ideal para garantizar la separación de alcances y responsabilidades de las partes actuantes, es establecer el contrato de arrendamiento en Ecuador, un estricto apego al marco legal y los procesos jurídicos vigentes y aplicables en es país.
Según el Código Civil
Se debe resaltar en este punto, que de acuerdo a la disposición Nº 1856 del Código Civil, el contrato de arrendamiento en Ecuador, se encuadra como sigue:
Se denomina contrato a aquella figura legal o jurídica donde es establecen los derechos y obligaciones de dos partes actuantes recíprocas entre sí. Donde una parte le cede el goce de algo, llámese objeto, ejecutar una obra, prestar un servicio, o una vivienda. Y a cambio la otra parte deberá pagar por dicho disfrute por el tiempo que se acuerde. Esto es así en todos los casos, salvo las disposiciones previstas en la normativa laboral y otras normas especiales.
De lo anterior se puede interpretar que todo contrato de arrendamiento en Ecuador, tiene implícito un compromiso de parte y parte. Por una parte, está el arrendatario quien se compromete en ceder algo, un servicio, obra o inmueble; y por la otra, está quien alquila , quien se compromete a pagar un monto también acordado por este.
Toda este información deben manejarla las partes, la cual por demás se encuentra prevista en la ley, pues ella los interesados sabrán todo lo que implica el hecho de participar en un contrato de arrendamiento en Ecuador. Pues con pleno conocimiento de causa, permitirá al usuario y disfrutar de las ventajas que de este tipo de acuerdo jurídico, sin mayores inconvenientes.
Inclusive, puede ocurrir, que por desconocimiento de la norma, muchos ciudadanos sujetos a un contrato de arrendamiento en Ecuador incurran en conflictos de intereses y discusiones al pasar el tiempo. Ello en virtud de que una o ambas partes desconocen cómo funciona este instrumento legal, así como los deberes y derechos que tiene cada uno en este acuerdo.
En tal sentido, no está demás asesorarse con anterioridad a la suscripción del documento con un abogado experto en el área respectiva. Pues con seguridad este profesional expondrá de forma clara y con los argumentos jurídicos lo mejor para las partes implicadas, los beneficios y obligaciones que ostenta cada parte en el contrato.
Figuras principales del contrato de arrendamiento en Ecuador
De acuerdo al Código Civil, el contrato de arrendamiento en Ecuador, posee 3 modalidades básicas que todo ciudadano debe conocer, con el propósito de diferenciarlos al momento que debe revisar o suscribir alguno de ellos, puesto que toda persona por lo menos una vez en su vida elabora o firma algún tipo de contrato:
- De cosas (Muebles o Inmuebles).
- De obras.
- De servicios.
Estas modalidades son de carácter contractual indistintamente de si es de alquiler, por tanto cada contrato de este tipo debe sujetarse a esta clasificación. Al ser parte de un acuerdo, hay que estar consciente de qué clase de contrato legal se trata o se está siendo parte. No obstante, el documento suscrito debe especificar su condición.
Características del contrato de arrendamiento en Ecuador
Dentro de los atributos de este significativo documento, según el Código Civil todo contrato de arrendamiento en Ecuador, deberá tener los siguientes:
- Bilateralidad: dentro de los compromisos reflejados en un contrato, no pueden prescindir de propietario y el inquilino. Ello en virtud de ambas partes tienen deberes y derechos que deberán cumplir en su totalidad.
- Consensualidad: se refiere al hecho de que las partes deberán estar conocer cada una de las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento en Ecuador y estar de acuerdo con su contenido antes de firmar.
- Conmutatividad: quiere decir que las responsabilidades asumidas por ambos, serán equivalentes o iguales para ambos.
- Onerosidad: se relaciona con el hecho de que el arrendatario y el arrendador, deberán recibir iguales obligaciones y beneficios económicos recíprocos.
No obstante estas características, se puede agregar que el contrato de arrendamiento en Ecuador resalta fundamentalmente por un atributo en especial, la temporalidad y la reciprocidad. Pues estas cualidades sin duda se distinguen de otras modalidades jurídicas, puesto que el arrendamiento siempre obedece a un lapso fijado y con deberes mutuos.
Por tanto, lo ideal es que antes de suscribir un contrato de arrendamiento en Ecuador, debería establecer con nitidez el período de vigente, así como los compromisos que deberán cumplir las partes durante dicho lapso. Aunque en esencia es sencillo, el arrendador permite el goce de un bien o se obliga a prestar un servicio o realizar una obra; y el arrendatario por su parte, deberá cancelar un precio denominado canon, pensión de arrendamiento o renta por dicho beneficio.
Tipos de arrendamiento
Como bien se señaló, existen 3 modalidades de arrendamiento donde una parte asume un compromiso de uso y goce temporal de un bien, según el vocabulario jurídico locatio rerum, o bien prestar temporalmente sus servicios o locatio operarum, o bien realizar una obra determinada o locatio operis. Y al mismo tiempo, la otra para está obligada a pagar por disfrutar del mismo.
Estos tipos de contrato de arrendamiento en Ecuador poseen un comportamiento particular y distintos entre sí. Cuyas diferencias conviene conocer a fin de saber distinguir una de otra e identificar los compromisos de las partes involucradas, es decir, entre arrendatario y arrendador. De tal forma, que enseguida se presentan cada uno de estos tipos documentos:
Arrendamiento de cosas (muebles e inmuebles)
Al respecto, el Código Civil ecuatoriano expresa taxativamente este tipo de arrendamiento es aplicable para todo tipo de cosas corporales o no sujetas a uso pero sin llegar a consumirse; salvo las expresamente prohibidas por la ley, así como los derechos estrictamente personales.
De esto se deduce que está sujeto a arrendamiento aún una cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción. En este sentido, un ejemplo de contrato de arrendamiento en Ecuador se relaciona con aquel donde un individuo cede alguna habitación para que un inquilino disfrute de ese espacio, con el compromiso de cancelar un determinado valor a cambio.
Señala la norma además, algunos límites en el momento de suscribir esta modalidad de contrato, lo cual quiere decir que no se podrán arrendar los derechos personales de los individuos, y otras propiedades intrínsecas al ser humano.
Asimismo, señala también dicho Código Civil que existe la posibilidad de arrendar una propiedad ajena, siempre y cuando su dueño legítimo esté de acuerdo. En cuyo supuesto, quien arrienda asume el compromiso de pagar o responsabilizarse por la propiedad en caso de existir algún tipo de falta al contrato.
En todo caso, se debe tener en presente que tales estipulaciones se refieren al uso o goce temporal de alguna cosa, que puede ser un mueble/inmueble. Pues en el caso de los otros tipos de contratos de arrendamiento en Ecuador, poseen otras variantes.
Obligaciones del arrendador
En este punto se debe reiterar lo estipulado en el código civil ecuatoriano, que específicamente en su disposición 1865, señala entre otros aspectos que el contrato de arrendamiento en Ecuador, es un documento de obligaciones mutuas o compartidas, pues ambas partes están sujetas a responsabilidades. En este caso a continuación se exponen los 3 principales deberes asumidos por el arrendador o propietario una vez refrenda este documento:
- Entregar al arrendatario la cosa arrendada en los mismo términos o condiciones que lo recibió.
- Mantener la cosa arrendada en el estado de servir para el fin a que asumió.
- Liberar al arrendatario de cualquier perturbación o desasosiego en el goce de la cosa arrendada.
Tales obligaciones se derivan en otras acciones secundarias que también deberá asumir el propietario para honrar el compromiso adquirido de la forma adecuada:
- Entregar los locales en la fecha de inicio del contrato: lo cual es muy importante, porque que el documento nunca coloca en duda el derecho del arrendatario sobre la propiedad. No obstante, este deberá cumplir con el acuerdo y permitir el uso temporal del mueble o inmueble por el inquilino.
- Tener en buen estado la cosa al inicio del disfrute: este aspecto se refiere al hecho de que el propietario deberá reparar cualquier daño que requiera la cosa arrendada, con el objetivo de que esté en estado óptimo para ser usado por el inquilino.
- Mantener la propiedad en buen estado: esto quiere decir que el arrendador está en deber de preservar la integridad de la cosa arrendada por el período que esté en poder del inquilino, procurando las mismas condiciones que al inicio.
- Abstenerse de perturbar el disfrute del arrendatario: corresponde al hecho de que el dueño debe cumplir con las condiciones contenidas en el contrato de respetar la estancia o uso de la cosa arrendada por el inquilino.
- Garantía contra perturbaciones de terceros: se refiere al deber de evitar a toda costa eventuales problemas a terceras personas, durante la estadía del inquilino en la cosa o inmueble.
- Garantizar la ausencia de vicios ocultos: hace referencia a la obligación del dueño en notificar al arrendatario sobre cualquier conducta que pueda afectar la integridad de la propiedad acordada.
Obligaciones del arrendatario
Tal como se señaló anteriormente, todas las partes tienen deberes y derechos en razón de un contrato de arrendamiento en Ecuador, los cuales varían de acuerdo a la naturaleza del mismo. Por tanto, el arrendatario o inquilino del bien, tendrá las siguientes responsabilidades:
- Cumplir con el pago o pensión fijada en el contrato: esto es importante para preservar el acuerdo legal entre ambas partes; pues de no ser así el acuerdo dejaría de ser oneroso y pudiendo incluso disolverse.
- Obligación de usar u ocupar la cosa pautada bajo los términos acordados: se refiere al hecho de que el inquilino no puede destinar para otros fines el uso de bien.
- Mantener la propiedad en buen estado: lo cual quiere decir que el arrendatario está obligado a cuidar y mantener las mismas condiciones que cuando recibió el bien.
- Notificar al arrendador cualquier forma de usurpación o atentado contra sus derechos de propietario: es decir, el inquilino del bien está obligado a avisar cualquier vandalismo o daño acaecido a la cosa arrendada.
- Entregar o restituir el bien objeto del arrendamiento: se refiere a un elemento también de mucha importancia en toda relación de arrendamiento, ya que en este acuerdo el dueño sede temporalmente los derechos de uso de la propiedad, de tal manera que al culminar el tiempo pautado, el inquilino está obligado a devolverla al propietario.
Tales deberes se desprenden del hecho de que el arrendatario se le otorga el bien como tenedor provisional, en razón de lo cual deberá estar consciente que tiene algo ajena que deberá devolver.
Adicional a estas obligaciones, se pueden establecer otras entre las partes, ya sea al inicio o luego de la firma del contrato de arrendamiento en Ecuador. Eventualmente tales obligaciones anexas transforman el acuerdo en un contrato mixto o llegar inclusive a desvirtuar su naturaleza inicial, pudiendo derivar en un acuerdo de depósito, de sociedad, de renta vitalicia, entre otros. La amplitud de la independencia contractual permite introducir tales variantes.
Cuando otra persona reemplaza al propietario o inquilino
Este contexto en términos jurídicos se conoce con bajo el seudónimo de subrogación. Y obedece cuando alguna otra persona sustituye a alguna de las partes. La norma permite ciertamente que los acreedores de uno y otro puedan ocupar la misma situación legal y gozar de los correspondientes derechos. Es decir, está permitido cambiar de persona dentro del contrato, siempre y cuando las partes originales así lo acuerden.
Arrendamiento de obra o contrato de obra
En este caso, un contrato de obra obliga una de las partes frente a otro a realizar unos trabajos a cambio de un valor determinado. En todo caso, debe ser un contrato consensuado, que conlleva a obligaciones mutuas. Es decir, por un lado el arrendatario se compromete a pagar un monto, y por la otra parte a realizar la labor, bajo estipulaciones o características de la construcción de que se trate.
Arrendamiento de servicios
En este tipo de contrato prevalece la prestación de un servicio a cambio también del respectivo pago del mismo. Y a pesar de que en la práctica parece extraño, cuando pudiera calificar como arrendamiento de obra o de servicios. Su motivo se deriva en que toda prestación tiende, por naturaleza a satisfacer un interés en particular, a un resultado que el acreedor considere útil. Pues obviamente al contratar un servicio, se busca lograr un resultado por lo general oneroso.
Diferencias con el arrendamiento de servicios
Un contrato de obra difiere totalmente de uno de arrendamiento de servicios, en vista de que en el primero el contratista se promete en presentar el resultado de una labor o de una actividad. En tanto que el de servicios, el propietario acuerda una determinada asistencia o tarea durante la vigencia del contrato.
Terminación de contrato de arrendamiento en Ecuador
Los motivos para la culminación de un contrato de arrendamiento en Ecuador pueden ser diversas, según el Código civil y la Ley de Inquilinato. En muchos casos se estima que el arrendamiento llega a término cuando se alcanza la fecha acordada; mientras que en otros, se admite el derecho de una o ambas partes para terminar el mismo, o bien para solicitar su terminación.
Otras normas legales en cambio declaran que en eventuales contextos, el arrendamiento no termina. De tal forma que al pretender finalizar un contrato de arrendamiento en Ecuador, se sugiere revisar cuidadosamente esta normativa, o bien solicitar la asistencia legal.
No obstante, en términos genéricos conviene tener presente que los Notarios sólo podrán solemnizar el desahucio o lo que es igual, notificar la terminación del contrato según los siguientes casos:
- Cumplimiento del plazo acordado por las partes en el contrato.
- Transferencia de dominio.
- Por obra nueva.
- Desahucio según el Código Civil.
Requisitos para culminar un contrato de arrendamiento en Ecuador
También según el Código Civil ecuatoriano, cualquier tipo de contrato pueden culminar de forma bilateral o unilateral de forma argumentada. No obstante, se deben consignar algunos recaudos generales en caso de terminar un contrato de arrendamiento en Ecuador:
- Solicitud suscrita y refrendada por un abogado y el peticionario.
- Soportes documentales justificativos de la pretensión, tales como:
- Contrato de arrendamiento debidamente notariado o ante el juzgado de inquilinato.
- Inscripción ante instancia municipal de arriendos.
- Escritura pública de compraventa.
- Permisología de demolición.
- Cualquier otro documento justificativo de la causa.
- Copia de la cédula y certificado de votación de los peticionarios.
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