Cédula de Habitabilidad: Trámites y Normativa

Si estás interesado en adquirir una vivienda en España  debes tener el conocimiento que la misma debe contar con una cédula de habitabilidad y cumplir con una serie de requisitos para poder ser vendida, alquilada o habitada por cualquier persona, te invitamos a que leas este artículo y te enteres de más.

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¿Qué es una cédula de habitabilidad?

Antes de empezar a explicar lo que es una cédula de habitabilidad, hay que entender lo que es un cédula, éste es un documento que acredita la identidad de una persona, quienes normalmente las llevan consigo a donde sea que van, así sea en la cartera o en el bolsillo de su pantalón o chaqueta.

La cédula de habitabilidad, es un documento administrativo legal que confirma y garantiza que una vivienda está apta y reúne las condiciones mínimas y básicas exigidas por la ley, cumple con los requisitos para ser habitada y sin ningún tipo de daño o deterioro alguno y de que en la misma no se realicen otras actividades debidamente autorizadas.

Las condiciones básicas que tiene que cumplir una vivienda, dependerá de la comunidad autónoma en la que se encuentra ubicada y el año de la construcción de la misma. Pero uno de los datos más importantes que se toman en cuenta son la superficie útil mínima de la casa y de las diferentes estancias, los huecos, altura libre y las dotaciones mínimas.

El que revise y realice un informe de la vivienda para verificar si conforma las condiciones básicas tendrá que ser un arquitecto superior o profesional, pero quien emitirá el dicho informe será un técnico del ayuntamiento que dará la respuesta final de aceptar o no la información y firme la de cédula de habilidad.

cedula-habitabilidadFunción de una cédula de habitabilidad

El cometido de la cédula de habitabilidad es asegurar y certificar la habitabilidad de las viviendas, apoyándose en la higiene, cuidado y solidez de la misma. También, este documento nos permitirá dar de alta los servicios de gas, luz y agua, que de hecho son unos de los requisitos sumamente importantes e indispensable para poder vender o alquilar la vivienda.

Documento de la cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad contiene y dispone de la dirección y ubicación de la vivienda, superficie útil, umbral máximo de ocupación, habitaciones y espacios que conforman la vivienda y una identificación del técnico del ayuntamiento habilitado que ha llevado a cabo el certificado. En España  el documento debe incluir y poseer todos estos datos.

Tipos de cédula de habitabilidad en España

Existen en España solo tres tipos de cédulas, las cuales son: las cédulas de primera ocupación, segunda ocupación y cédula de primera ocupación de rehabilitación.

    • La cédula de primera ocupación, corresponden a las viviendas de nueva construcción, es decir, que la cédula de habitabilidad seria para una casa totalmente nueva.
    • La segunda ocupación, se describe a las viviendas que ya existen, solo corresponde a la renovación de la cédula de habitabilidad de primera ocupación.
    • La tercera y última se llama cédula de primera ocupación de rehabilitación, son para aquellas viviendas en las que se realizado alguna rehabilitación, mejoras o remodelación en algún momento.

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Requisitos para considerar que una vivienda está preparada para ser habitada en España

Hay que aclarar que la cédula es un documento que complementa y acepta para toda clase de trámites administrativos en organismos públicos y privados, como lo son las notarías y alcaldías, ésto en relación a la formalización de tu vivienda, los requisitos para ésta son:

      • Habitabilidad y ocupación: como mínimo una superficie útil de 36 m2. Poseer una sala de estar, baño, comedor y un equipo de cocina. Si la sala ocupa un espacio único deberá permitir la compartimentación de una habitación de 8 m2.
      • Accesibilidad: la vivienda tiene que ser practicable como mínimo y  que tenga dos o más pisos o niveles debe tener un buen acceso al baño (cámara higiénica), habitaciones y cocina.
      • Compartimentación: la división  de la vivienda es libre, la única limitación es que las habitaciones se puedan independizar y que los baños sean independientes, estos no pueden servir de acceso obligatorio al resto de las habitaciones de la casa. Ninguna plaza de la vivienda se puede hacer de acceso obligatorio a un local que no sea de uso exclusivo de la misma.
      • Fachada mínima: la vivienda debe disponer de una fachada al espacio exterior del edificio que ofrezca ventilación e iluminación.
      • Sostenibilidad: la vivienda deberá cumplir con la eficiencia energética.
      • Altura: la altura mínima entre el pavimento y el techo será de 2, 50 metros en el caso de baños, espacios de circulación y cocinas la altura no puede ser inferior a 2, 20 metros.
      • Habitaciones: la habitación mínima será de 6 m2.

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      • Espacios para el almacenamiento: las habitaciones deben y tienen que tener un espacio para almacenamiento que deberá estar estipulado en el plano con una profundidad mínima de 0,60 m, 2,20 m de altura y una longitud de 1 metro.
      • Espacios de uso común: la superficie mínima del espacio de uso común como la sala de estar, comedor y cocina tiene que ser superior de 20 m2.
      • Iluminación y ventilación: las habitaciones, cocinas, baños, sala de estar y comedor deberán tener una ventilación e iluminación natural directa del exterior a través de aperturas de una superficie mínima de 1/8 de su superficie útil.
      • Baños: si la vivienda posee por lo menos tres habitaciones, deberá tener como mínimo un lavamanos, lavaplatos, inodoro, ducha o bañera.
      • Espacios intermedios con el exterior: estos deberán disponer de una superficie vidriada.
      • Tendedero: la vivienda deberá poseer una solución para tender la ropa, excepto en caso de imposibilidad derivada de ordenanzas municipales o la normativa. Este espacio dispondrá de ventilación permanente y  estará resguardado de las vistas desde un espacio público exterior.
      • Elementos de protección de la vivienda: los desniveles superiores a 0,55 m deben estar protegidos por elementos protectores o barandas resistentes a los golpes.

      • Equipo: la vivienda debe disponer de un servicio de agua fría y caliente, evacuación de gas y electricidad, un equipo de cocina formado con un desagüe, un sistema de extracción de humos y un aparato de cocción. Un baño formado por un lavamanos, un váter y una ducha. Un equipo de limpieza de ropa, un sistema de acceso a los servicios de telecomunicaciones y por último un sistema electrónico que facilite la apertura de la puerta del edificio.

¿Cuándo se usa de manera obligatoria la cédula de habitabilidad?

Como norma principal la cédula de habitabilidad, se usa de carácter obligatorio para todas las viviendas, aunque en algunos casos lo único que se pide es la licencia de primera ocupación. Sin esta licencia los suministros de luz, agua y gas no podrán llevarse a cabo. Pero como se dijo anteriormente la cédula de habitabilidad es obligatoria para todas las viviendas, de lo contrario los suministros anteriormente mencionados, no podrán disfrutarse en el hogar.

La obligatoriedad de esta cédula se puede extender a otros casos, como la concesión de una hipoteca o el reagrupamiento familiar de extranjeros. Para viviendas en construcción o en las que se haya hecho grandes reformas y modificaciones en la habitabilidad, deberán presentar la cédula de habitabilidad antes de que cuya vivienda pase a ser habitada.

En el caso de las viviendas de protección pública, la cédula de habitabilidad no se exige en un período de veinticinco años, durante el cual es sustituido por la calificación definitiva.

Para ampliar este contenido, a continuación te presentamos un vídeo donde se explica el cómo, dónde y cuándo se aplica el uso de esta cédula.




¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad en todas las comunidades?

No es obligatorio, en comunidades como Castilla, La Mancha o Aragón, este documento administrativo ha sido anulado parcialmente para favorecer el acceso a la vivienda y simplificar los trámites. En otras ciudades la cédula de habitabilidad tiene otro nombre diferente, como en la comunidad Valenciana donde se le denomina licencia de segunda ocupación, aunque éste tiene los mismos efectos de la primera.

Esta cédula es de carácter obligatorio en Cataluña, Murcia, Navarra, La rioja, Cantabria y en Asturias, en ésta última se suprimió recientemente la cédula de primera ocupación de rehabilitación y la de segunda ocupación. Esta derogación parcial coincide con la total supresión de la cédula de habitabilidad en la capital de España, Madrid en el año 2018 con objeto de simplificar los trámites y reducir la carga burócrata.

En las comunidades autónomas donde no se requiere una cédula de habitabilidad se sigue necesitando la licencia de primera ocupación o licencia de segunda ocupación, que a causas prácticas vienen a ser lo mismo que la cédula de habitabilidad.

Diferencias entre la licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad solo se encuentra activa y vigente en algunas comunidades autónomas, mientras que la licencia de primera ocupación es solo un requisito que solicitan a todos los ayuntamientos del país español de la península ibérica.

Se tendrá que renovar la cédula de habitabilidad si la vivienda se encuentra en Cataluña, Murcia, Cantabria, Asturias y la Rioja. Pero en comunidades como Baleares y Comunidad Valenciana se tiene que solicitar la licencia de segunda ocupación, que sería como una renovación de la licencia de primera ocupación.

En otras comunidades han eliminado la cédula de habitabilidad  y solo dejan la obtención de la licencia de primera ocupación en el ayuntamiento y no es obligatorio renovarla, a no ser que se ejecute una reforma sustanciosa, ésto sucede en Madrid, Castilla, Andalucía y León, País vasco, Aragón y Galicia.

En el caso de que el trámite que necesites no sea una renovación de cédula de habitabilidad o una licencia de segunda ocupación, para el resto se necesitará una licencia de primera ocupación, esta licencia es facturada por el ayuntamiento y acredita que una obra de edificación cumple las condiciones necesarias en la licencia de obra y en el proyecto técnico.

Los casos para pedir esta licencia son con una obra nueva, un cambio de uso, por ejemplo, de vivienda a local. Legalizar una vivienda existente y una licencia turística.

Licencia de segunda ocupación

La licencia de segunda ocupación es el nombre que suele utilizar en la comunidad Valenciana para hacer una breve referencia a las cédulas de habitabilidad, por lo tanto, su cometido sigue siendo el de avalar las mínimas situaciones de habitabilidad de una vivienda.

¿Se puede vivir sin una cédula de habitabilidad?

Es posible vivir sin una cédula de habitabilidad, pero de hacerlo puede dificultar algunos trámites o procesos como por ejemplo contratar un seguro de hogar, dar de alta los suministros de agua, luz y gas o incluso derivar multas.

No es extraño encontrar un local o un loft sin cédula de habitabilidad o algún otro edificio. Estos terrenos siguen apareciendo en portales inmobiliarios y se anuncian como una vivienda más, aunque no cuentan con la certificación  legal necesaria  y son diversas las personas que los obtienen sin tener en cuenta este dato. También hay quienes prefieren elegir por comprar un local y vivir allí debido al elevado costo de la vivienda.

¿Se puede vivir en un local?

No, puesto que este acto acarreará multas al igual que habitar una vivienda o lo que es lo mismo un piso sin poseer la cédula de habitabilidad. Los locales, estudios y oficinas fueron creados y están destinados para otro fin, para un fin comercial o lucrativo; mientras que las viviendas están destinadas para la unión familiar y éstas cuentan con un trato diferente a nivel legal.

Por otro lado hay que tomar en consideración el desalojamiento o despido de un piso por no poseer cédula de habitabilidad, si éste fuere el caso será casi imposible acudir a entes públicos o mesas de emergencias  para el resguardo o protección de las personas que habitan en el inmueble.

¿Está permitido transformar un local en vivienda?  

No está permitido, es decir, el cambio de uso de un local a vivienda, esa transformación no necesita el consentimiento de la comunidad de una junta, y ahí incurre muchísima gente del país español de la península ibérica.

Existen algunos casos donde hay una persona muy honesta a pedido permiso a la comunidad diciendo que transformara un local en una vivienda y la comunidad le ha respondido diciendo que no. Pero la comunidad no puede prohibir, limitar y decidir en esa concesión de cambio de uso en un local a una vivienda.

Lo primero donde hay que acudir es al titulo constitutivo de la comunidad, los estatutos, y ahí es donde se sabrá lo que nos va a dar la respuesta de si se podrá transformar y cambiar el uso de un local a una vivienda.

Y se podrá cuando no se incluya de forma expresa tal prohibición, es decir, es una cuestión que ha generado ríos de tinta tanto en la dirección general de registros y notaría.

Y la línea marcada en  la actualidad es que, como es una decisión la de la  comunidad no aprobar ese cambio de uso, limitativa de un derecho de explotación, ese derecho debe ser restrictivo, esa prohibición debe ser restrictiva y por lo tanto salvo de que de forma inequívoca expresamente cedida en el titulo constitutivo “los locales no podrán  transformarse en vivienda”.

Pueden hacerlo sin permiso ni consentimiento de la comunidad, pero luego se tiene otra cuestión que es si lo permite el plan general, las ordenanzas municipales del ayuntamiento de turno, eso es lo que hay que tomar en cuenta.

De que urbanísticamente se puede, no se sabe, hay ordenamientos en donde te dicen que no puede haber en una misma planta un uso de local- vivienda, tiene que ser todo local o toda vivienda, o pueden decir que no se permita viviendas en planta baja, entonces desde punto de vista legal si se podría, pero desde un punto urbanístico no se puede.

También hay que analizar la norma anterior, pero desde punto de vista jurídico que se pregunta de un acuerdo, de una mayoría no se necesita, porque normalmente si luego se dará un cambio que afecte de forma grave a la estructura, a la fachada o las condiciones estéticas del espacio, se entrará algún tipo de polémica.

Pero si el local que se tiene, se cambian las ventanas, se cambia alguna parte interior del espacio por dentro se transformará en vivienda se mantiene la misma forma de participación, se mantiene los mismos elementos comunes y no se ha alterado ningún elemento, por lo tanto, se permite.

Se tiene que controlar y comprobar  lo que dice los estatutos de la comunidad si no hay prohibición expresa de que los locales se pueden transformar en vivienda, si no que se puede hacer sin consentimiento y sin convocar una junta de la comunidad y solo quedaría verificar si la normativa municipal permitiría el cambio.

¿Qué normativa regula la cédula de habitabilidad?

Esta cédula está regulada por las comunidades autónomas, de manera que cada una de ellas tiene su propia normativa al respecto.

En Catalunya, una de las comunidades que más cédulas de habitabilidad despacha, está regulada bajo el decreto 141/2012 del treinta (30) de octubre. Este decreto forma una vigencia de veinticinco (25) años para las cédulas de primera ocupación y de quince (15) años para las cédulas de segunda ocupación y de primera ocupación de rehabilitación. Pasado ese tiempo, deberá renovarse.

En Cantabria, mediante el decreto 141/91 del veintidós (22) de agosto establece diferentes periodos de eficacia para la cédula de habitabilidad en función del tipo de la vivienda. Normalmente se deberá renovar en cada cambio de titularidad de arrendamiento o de ocupación.

En el caso de locales de hospedaje, residencias, hoteles, pensiones, internados, entre otros, al cédula caducara a los cinco años. Los alojamientos turísticos, generales tendrán que renovar la cédula cada año.

En navarra es el decreto foral 142/2004,  del veintidós (22) de marzo el que sistematiza éstas cuestiones. En esta comunidad, los tipos de cédula obtienen en este caso una denominación diferente: cédula de clase A y de clase B.

De acuerdo con lo antes expuesto, a continuación te ofrecemos este vídeo donde se explica de manera específica las normativas que regulas cédulas de habitabilidad en España.




En Asturias, la cédula de habitabilidad se reglamentaba por el decreto 39/ 1998 del veinticinco (25) de junio, pero en el año 2018 se actualizó con el decreto 73/2018 el cinco (5) de diciembre. Está modificación supone la eliminación de la cédula de primera ocupación, mientras que la de segunda ocupación y primera ocupación de rehabilitación siguen efectivos.

En Murcia, se regula las condiciones de habitabilidad y la cédula mediante la ley 5/1995 del siete (7) de abril. Y por último, en La Rioja que en las condiciones mínimas de habitabilidad están reglamentadas por el decreto del 28/2013  del siete (7) de septiembre, éste instaura que las cédulas podrán renovarse por periodos máximos de hasta cinco (5) años.

¿Cuánto cuesta la cédula de habitabilidad?

El costo de la cédula de habitabilidad depende de los siguientes factores, como los honorarios del técnico, un visado del colegio profesional y una tasa de la agencia del habitante. Los precios incluyen IVA (Impuesto al Valor Agregado), desplazamientos y tasas.

¿Quién paga la cédula de habitabilidad?

Esta cédula es una compra-venta, corresponde al vendedor hacerse cargo de la cédula de habitabilidad. Pero, puede ser que se llegue a un acuerdo entre las partes por la que se establezca que será el comprador el que se haga cargo de ello. En un alquiler, la cédula de habitabilidad es responsabilidad del propietario que será quien tenga que solicitarla y acreditarla.

Exoneración de la cédula de habitabilidad 

Hay ocasiones en las que la presentación de la cédula de habitabilidad no es obligatoria. En una transmisión de vivienda, y siempre y cuando no sea de nueva construcción, los implicados en la operación pueden acordar la no entrega de la cédula para los siguientes asuntos.

Cuando el uso del inmueble sea diferente al de la vivienda. En este caso, los implicados tiene que reconocerlo expresamente. Cuando por razones justificadas no sea posible presentar el certificado de habitabilidad antes del acto del traspaso de la vivienda, y adquiriente acuerden hacerlo posteriormente.

No obstante, será necesario mostrar la solicitud de cédula de habitabilidad registrada de manera de que se abonara que las condiciones de la vivienda son las óptimas para la obtención del certificado.

Y cuando se tenga intención de modificar o derribar la vivienda. En estos asuntos se tiene que quedar una constancia en el registro la intención del futuro propietario de la realización de reformas o derribo de la vivienda, ya que de ello depende la exoneración de la obligación de entregar la cédula de habitabilidad.

¿Puede un local tener una cédula de habitabilidad?

Principalmente no, pero con condiciones, para que un local puede ser considerado para tener una cédula de habitabilidad, es decir, para poder convertir un local en una vivienda, hay que hacer un proyecto de cambio de uso y eso lo tiene que hacer un técnico o un arquitecto profesional.

Haciendo el proyecto de cambio de uso, que normalmente lo hace el arquitecto, entonces se procede a la solicitud de la cédula de habitabilidad, sin esto, un local no podrá obtener dicha concesión.

Es posible que en un local se encuentre en una situación irregular, pero el ayuntamiento de la comunidad puede multar al propietario del local, normalmente si un local se ha convertido en vivienda se tendrá que hacer un proyecto municipal y admitirlo dentro de la normativa urbanística.

¿Se puede vender, comprar o alquilar sin cédula de habitabilidad?

En las comunidades autónomas donde la cédula de habitabilidad se encuentre vigente, como Cantabria, Cataluña, La Rioja, Asturias, Murcia y Navarra se requerirá cuyo documento para la compra- venta del inmueble ya que indica que la vivienda que va a obtener una persona es habitable y se encuentra dentro de la legalidad. Por lo tanto, sí que es sumamente necesaria la cédula para vender un piso.

Aunque existen situaciones en los que se puede vender una vivienda sin cédula de habitabilidad. En una trasmisión de vivienda y, siempre y cuando no sea de nueva construcción, los implicados en la operación pueden pactar la no entrega de la cédula e los siguientes asuntos.

    • Cuando el uso del inmueble sea diferente al de vivienda. En este caso los implicados deberán reconocerlo expresamente. Cuando se tenga intención de derribar o modificar. En estos asuntos, tiene que quedar constancia en el registro la intención del futuro propietario de la ejecución de la modificación o derribo del inmueble, ya que de ello depende la exoneración de la obligación de entregar la cédula de habitabilidad.
    • También cuando por razones justificadas no sea posible presentar el certificado de habitabilidad antes del acto de traspaso de la vivienda, y transmitente y adquiriente acuerden hacerlo posteriormente. No obstante, será necesario mostrar la solicitud de cédula de habitabilidad registrada de manera que se abonara que las circunstancias de la vivienda son las óptimas para la elaboración del certificado.

Entonces que, aunque por norma general la cédula de habitabilidad es necesaria para toda compra- venta de una vivienda, es posible firmar la escritura sin cédula de habitabilidad bajo casuísticas muy abrevias.

Vender un piso sin una cédula de habitabilidad y sin cortar con la exoneración, puede encaminar multas de costo muy alto para el vendedor. Por su lado, el comprador también podría enfrentarse a problemas en el futuro. Un ejemplo sería en Cataluña, ante el desahucio de una vivienda sin cédula de habitabilidad, los desahucios no pueden aprobar a la mesa de emergencia o a los recursos públicos.

Para alquilar

Es de vital importancia tener en cuenta que una vivienda sin cédula de habitabilidad no está considerada legalmente a una vivienda. Se quiere decir, que legalmente no estaríamos alquilando una vivienda, sino otro tipo de inmueble. Un ejemplo sería una situación muy común es alquilar un local como vivienda sin cédula y sin que este este destinado al uso residencial.

También, la cédula de habitabilidad es necesaria en todo contrato de alquiler de vivienda y debe ser cedida a los nuevos ocupantes. De lo inverso, alquilar sin cédula de habitabilidad puede llevar a tener consecuencias tanto para el propietario como para el inquilino.

Puede complicar procesos tan básicos como dar de alta suministros o empadronarse. Tampoco se logrará contratar un seguro del hogar ya que la vivienda no esta considerado como tal.

Asimismo, el propietario puede estar expuesto a una multa por alquilar una vivienda sin que esta posea una cédula de habitabilidad. Y nuevamente se tomó como ejemplo a Cataluña, que está considerado como infracción muy grave y puede implicar sanciones de 90.000 euros a 900.000 euros.

¿Qué se puede hacer si una persona ha comprado una vivienda sin cédula de habitabilidad?

Comprar sin cédula es algo habitual y un error común entre los españoles, ya que muchas veces el comprador desconoce la importancia de que el inmueble disponga de este certificado y no lo comprueba en el momento de alguna compra-venta.

Si no sabe si una vivienda actual posee de una cédula de habitabilidad simplemente, se tendrá que solicitar la información al ayuntamiento donde la vivienda este registrada y ubicada en alguna zona del país español.

¿Se puede pedir una hipoteca sin cédula de habitabilidad?

Si se puede pedir, pero no la concederán. A la hora de solicitar una hipoteca o un crédito bancario, es necesario cumplir una serie de requisitos y garantías para que el banco conceda el préstamo. Uno de esos requisitos es que la vivienda cuente con una cédula de habitabilidad vigente.

Sin cédula de habitabilidad no se puede dialogar propiamente de una vivienda como tal, ya que legalmente el inmueble no está considerado como tal. Por lo tanto, no se puede asentir a una hipoteca.

Aunque de vez en cuando se puede afirmar una hipoteca sin cédula de habitabilidad. El problema es que no se estará ante una hipoteca destinada a la vivienda, sino ante una hipoteca destinada a negocios, comerciales, oficinas, locales, entre otros. Y por resultante la suma de la hipoteca podría ser menor a la de una vivienda.

Cédula de calificación definitiva

La cédula de calificación definitiva, es el certificado expedido por las diversas consejerías de la vivienda de las correspondientes comunidades autónomas, en el que se especifican las características de las viviendas de protección oficial, así como sus precios máximos de venta y alquiles y las condiciones exigidas para Vivienda de Protección Oficial (VPO).

En esta cédula de habitabilidad, de VPO se recogen las características de la vivienda, pero también cuales son los costos máximos legales para su venta o alquiler y cuál es la duración de su régimen de protección.

Para conocer cuando finaliza el periodo de protección de una vivienda protegida, se deberá conocer cuál es esa duración y la fecha de calificación definitiva VPO, es decir, cuando se expidió la calificación. De esta manera se podrá comprobar si han pasado los años suficientes para la descalificación de la vivienda.

Esperamos que la información que te dejamos en este artículo, te sea de algún beneficio si  estás pensando en adquirir o alquilar un piso en España. Sigue estos enlaces para que sepas más de este país:

 

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